2018年2月15日に東証REIT市場へ上場する「ザイマックス・リート投資法人」について概要と期待度を見ていきたいと思います。
ザイマックス・リート投資法人の上場日は！？期待度は？
| 企業名 | ザイマックス・リート投資法人 |
| 上場市場 | 東証REIT |
| 銘柄コード | 3488 |
| 事業内容 | ザイマックスグループが管理するオフィス・商業施設・ホテル |
| 所在地 | 東京都港区 |
| 設立 | 2017年 |
| 従業員 | ―名 |
| 会社HP | https://www.xymax.co.jp/ |
| 監査法人 | 新日本 |
| 上場日 | 2018年2月15日（木） |
| 主幹事 | SMBC日興証券 |
| BB期間 | 2018年1月30日（火）～2018年2月5日（月） |
| 価格決定日 | 2018年2月6日（火） |
| 購入申込期間 | 2018年2月7日（水）～2018年2月13日（火） |
同法人は、不動産投資ビジネスを行うザイマックス社が管理する不動産物件を運用する目的で設立された不動産投資法人です。
「投資」の面と「利用」の面を双方に考えられた不動産物件の開発・管理・運用で業界でも定評のある同社が保有する物件を運用するため、付加価値の高い投資効果を得られることが想定されます。
どんなことをしている会社なの？
同法人は日本国内における不動産マネジメントトップ企業である「ザイマックス社」の保有物件を運用するREITです。
ザイマックス社は2010年から6年連続でプロパティマネジメントにおいて国内トップの受託実績があり、これまで800棟の受託実績を誇ります。中でもオフィスや商業施設、ホテルの受託が全体の85%を占めており、他の投資法人からのマネジメント受託をも引き受けています。
元々リクルートの不動産部として1980年代に設立した同社ですが、2000年に経営陣によるMBOによって独立し、現在に至ります。不動産投資を行う目線と、不動産利用する側の目線の両方を兼ね備え、中長期的に安定した収益を生み出すことができる物件の開発に長けております。
今回の同法人の上場時には物件数が12物件、平均鑑定NOI利回りが6.0％のポートフォリオで運用を行っていく予定です。
売上や成長性は？
| 区分 | 物件名 | 所在地 | 鑑定NOI利回り | 取得額（百万円） |
| オフィス | ザイマックス西新橋ビル | 東京都港区 | 4.80% | 2,500 |
| ザイマックス岩本町ビル | 東京都千代田区 | 4.90% | 4,250 | |
| ザイマックス新宿御苑ビル | 東京都新宿区 | 4.90% | 5,020 | |
| ザイマックス神谷町ビル | 東京都港区 | 5.80% | 880 | |
| ザイマックス東麻布ビル | 東京都港区 | 5.50% | 1,550 | |
| ザイマックス東上野ビル | 東京都台東区 | 5.80% | 1,150 | |
| ザイマックス八王子ビル | 東京都八王子市 | 7.00% | 2,600 | |
| 商業施設 | ミューザ川崎 | 神奈川県川崎市 | 5.50% | 4,100 |
| ライフ川崎御幸店 | 神奈川県川崎市 | 5.50% | 790 | |
| ヴィータ聖蹟桜ヶ丘 | 東京都多摩市 | 9.80% | 3,100 | |
| ホテル | ホテルビスタ仙台 | 宮城県仙台市 | 6.30% | 4,400 |
| その他（住宅） | ルネッサンス21千早 | 福岡県福岡市 | 6.30% | 2,700 |
REITのため決算内容を割愛しますが、同法人で取得予定物件は12件・330億円を予定しています。すべてザイマックス社が開発した物件で、物件の平均鑑定NOI利回りは6.0%となりました。
上場後は東京・大阪・名古屋・福岡やその他大都市圏エリアで、最寄り駅から徒歩5分圏内の収益物件の開発をザイマックスが行い、同法人が取得していくことが想定されます。物件開発についてのノウハウを有している点は安心できます。
| 公募株数 | 総数209,905株 （内、公募209,905株、売出0株） |
| OA分 | 10,495株 |
| 発行済み株数 | 212,905株 |
| 想定価格 | 100,000円（100株単位・10万円） |
| 仮条件 | 100,000円 ～105,000円 |
| 初値予想 | 105,000円～120,000円 |
| 想定PER | ―倍 |
| 想定PBR | ー倍 |
| 配当利回り | 未定 |
| 想定時価総額 | 212億円 |
今回の上場にあたっての吸収金額は220億円ほどです。CREロジスティクスファンド投資法人に次ぐ、2018年2件目のIPOもREITということもあり、先の上場次第では初値高騰も期待できます。
| 出資者 | 口数 |
| 株式会社ザイマックス | 3,000口 |
今回は売出がなく公募100%となります。スポンサーのザイマックスが設立時に出資した3,000口が既発行分となります。
今回の新規発行分である210億円は全額物件取得に充てられる予定です。
どうやって＆どこで新規上場銘柄を買えるの？
今回の「ザイマックス・リート投資法人」の取り扱い証券会社を以下にまとめましたので参考にしてください。
| 証券会社名 | 割当率 | 株数 | |
| 主幹事 | SMBC日興証券 | -％ | -株 |
| 幹事 | みずほ証券 | -％ | -株 |
| 野村證券 | -％ | -株 |
今回は大手のSMBC日興証券が主幹事を務めております。
今回の幹事会社は大手証券となっております。比較的当たりやすい分類になると思いますので、積極的な申込でも問題ないでしょう。
著者のまとめ
2018年第２号となるIPOもJ-REIT案件となりました。2017年後半よりJ-REIT市場が活発で、地銀を中心に投資が伸びているといわれています。
元リクルート系のザイマックス社が開発等を行う物件ということもあり、「投資効果」が見込まれる物件が多いといえます。
大都市圏で且つ駅近物件を組み入れる予定ですので、安定した家賃収入が見込めます。
公開価格も10万円前後であるため、既に上場しているREITに比べても金額的に安い印象を受けます。是非積極的な申込みをしていきたいものです。
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