2019年2月13日に東証REIT市場へ上場する「エスコンジャパンリート投資法人」について概要と期待度を見ていきたいと思います。
エスコンジャパンリート投資法人の上場日は！？期待度は？
| 企業名 | エスコンジャパンリート投資法人 |
| 上場市場 | 東証REIT市場 |
| 銘柄コード | 2971 |
| 事業内容 | 地域社会の生活を豊かにする暮らし密着型の商業施設を中心とした不動産運用 |
| 所在地 | 東京都千代田区 |
| 設立 | 2016年 |
| 従業員 | ー名 |
| 会社HP | https://www.es-conjapan.co.jp/ |
| 監査法人 | 三優 |
| 上場日 | 2019年2月13日（水） |
| 主幹事 | 三菱UFJモルガン・スタンレー証券 |
| BB期間 | 2019年1月28日（月）～2019年2月1日（金） |
| 価格決定日 | 2019年2月4日（月） |
| 購入申込期間 | 2019年2月5日（火）～2019年2月8日（金） |
同社は不動産会社で上場会社である日本エスコンが運営を行う不動産投資信託です。
暮らし密着型商業施設を中心としたポートフォリオ構成を行うファンドで、安定的な不動産賃料収入を獲得することを目的として運用していきます。
エネクス・インフラ投資法人と共に、2019年一番最初IPOとなる当案件の初値動向に注目していきたいです。
どんなことをしている会社なの？
（参照：https://www.esconam.jp/）
同ファンドは首都圏中心に不動産開発・運営を行う日本エスコンがメインスポンサーとして運用するREITです。
2016年より運営していますが、2018年に日本エスコンが中部電力と資本提携を行い、グループ入りとなったことから、より強固なスポンサーを抱えるファンドとなりました。
同法人のビジョンとしては「ライフ・デベロッパー」を謳っており、人々が集中する暮らし密着型商業施設を中心に運用していく方針です。
また安定性の強化を図るために、底地を中心に取得する方針であり、長期に渡った賃料収入と保有におけるコストが低い、災害時の資産価値低下リスクが低いという底地のメリットを享受するべく運用を行って参ります。
同法人は既に3か所取得済みですが、上場後は追加で22か所の取得を予定しています。
売上や成長性は？
売上等の情報はありません。また配当政策はREITのため基本配当を出す予定です。配当額は未定です。決算は4月と10月末です。
| 公募株数 | 総数188,351株 （内、公募188,351株、売出0株） |
| OA分 | 9,189株 |
| 発行済み株数 | 237,000株 |
| 想定価格 | 105,000円（1株単位・11万円） |
| 仮条件 | 100,000円～105,000円 |
| 初値予想 | 90,000円～110,000円 |
| 想定PER | なし |
| 想定PBR | なし |
| 配当利回り | 未定 |
| 想定時価総額 | 248億円 |
今回の上場にあたっての吸収金額は207億円とREIT案件としては中規模案件です。オフィスビルではなく商業施設に対して運用を行うため、安定した配当収入は期待できそうですが、2020年のオリンピックに向けた全国的な不動産価格上昇も多少なりとも心配な部分があり、初値には注意が必要です。ただし運用対象が地方に多いため、大きな値崩れは考えにくいでしょう。
| 物件名 | 所在地 | 種別 | テナント数 | 取得（予定）価格 （百万円） |
鑑定評価額 （百万円） |
鑑定NOI利回り |
| tonarie南千里 | 大阪府吹田市 | 土地・建物 | 45 | 7,200 | 7,620 | 5.1% |
| ラ・ムー北津守店（底地） | 大阪府大阪市 | 底地 | 1 | 1,270 | 1,440 | 4.9% |
| ケーズデンキ倉敷店（底地） | 岡山県倉敷市 | 底地 | 1 | 2,121 | 2,420 | 5.0% |
| あすみが丘プランニューモール | 千葉県千葉市 | 土地・建物 | 25（建物）・1底地 | 3,200 | 3,250・149 | 5.5% |
| 西白井駅前プラザ | 千葉県白井市 | 土地・建物 | 4 | 451 | 460 | 5.8% |
| ケーズデンキおゆみ野店（底地） | 千葉県千葉市 | 底地 | 1 | 2,710 | 2,780 | 0.7% |
| ニトリ土浦店（底地） | 茨城県土浦市 | 底地 | 1 | 999 | 1,050 | 5.3% |
| ニトリ今市店（底地） | 栃木県日光市 | 底地 | 1 | 363 | 389 | 5.8% |
| tonarie清和台 | 兵庫県川西市 | 土地・建物 | 31 | 3,290 | 3,390 | 5.8% |
| ケーズデンキ西神戸店（底地） | 兵庫県神戸市 | 底地 | 1 | 2,133 | 2,410 | 5.3% |
| 山陽マルナカ水谷店（底地） | 兵庫県神戸市 | 底地 | 1 | 1,430 | 1,510 | 4.4% |
| TSUTAYA堺南店（底地） | 大阪府堺市 | 底地 | 1 | 946 | 989 | 4.0% |
| パレマルシェ西春 | 愛知県北名古屋市 | 土地・建物 | 52 | 4,610 | 4,670 | 5.8% |
| マックスバリュ桔梗ヶ丘東店（底地） | 三重県名張市 | 底地 | 1 | 477 | 521 | 6.0% |
| 福岡春日プロジェクト（底地） | 福岡県春日市 | 底地 | 11 | 10,404 | 12,016 | 4.5% |
上場前に既に3物件取得しており、残り22物件の取得予定です。特に福岡県春日市のプロジェクトは、11テナントが入る大規模商業施設の底地を運用することからも、長期的に安定した配当収入が見込めそうです。
また日本エスコンや中部電力の強いスポンサーが同法人の運用を支えます。
今回は売出がありません。
公募によって調達する約198億円は、新規取得予定の22物件の取得に充てられます。
どうやって＆どこで新規上場銘柄を買えるの？
今回の「エスコンジャパンリート投資法人」の取り扱い証券会社を以下にまとめましたので参考にしてください。
| 割当率 | 株数 | ||
| 主幹事 | 三菱UFJモルガン・スタンレー証券 | -％ | -口 |
| 幹事 | みずほ証券 | -％ | -口 |
| マッコーリーキャピタル証券 | -％ | -口 | |
| 大和証券 | -％ | -口 | |
| SBI証券 | -％ | -口 | |
| FFG証券 | -％ | -口 |
今回の主幹事は三菱UFJモルガン・スタンレー証券が務めます。その他大手証券会社が幹事会社として名を連ねます。REITは1口単位のため獲得できる可能性は高いです。今回は豪系金融機関のマッコーリーキャピタル証券も幹事に名を連ねています。また福岡銀行系のFFG証券も名を連ねています。
著者のまとめ
2019年のIPO市場にて初陣となる同ファンドは、エネクス・インフラ投資法人と同日上場となるため、初値動向には注目が集まります。
地方の商業施設を中心に運用するため、安定した配当収入が見込める可能性が高い案件であるといえます。
初値については公募価格を挟んだ展開になるかと思われますが、初値については要注目していきたいものです。
