【2972】サンケイリアルエステート投資法人新規上場で気になる株価は!?

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2019年3月12日に東証REIT市場へ上場する「サンケイリアルエステート投資法人」について概要と期待度を見ていきたいと思います。

サンケイリアルエステート投資法人の上場日は!?期待度は?

企業名 サンケイリアルエステート投資法人
上場市場 東証REIT市場
銘柄コード 2972
事業内容 都心オフィスビル中心の不動産投資法人
所在地 東京都千代田区
設立 2018年
従業員 なし
会社HP なし
監査法人 EY新日本
上場日 2019年3月12日(火)
主幹事 大和証券
BB期間 2019年2月25(月)~2019年3月4日(月)
価格決定日 2019年3月5日(火)
購入申込期間 2019年3月6日(水)~2019年3月8日(金)

同法人は2018年にサンケイビルグループをスポンサーとして設立した不動産投資法人です。

サンケイビルの親会社であるフジ・メディア・ホールディングスの知見と実績を基に、都市部のビルを保有する目的の同法人は、優良な不動産を有したファンドとなることが想定されます。今回は中身を詳しく見ていきます。

どんなことをしている会社なの?

(参照:https://www.sankeibldg.co.jp/business/building/)

同社は2018年にメインスポンサーのサンケイビルが100%出資をして設立されたREIT法人です。

フジテレビやニッポン放送と日本の中心的なメディアを有する「フジ・メディア・ホールディングス」の都市開発・観光事業を担うサンケイビルは、これまで東京や大阪の一等地に優良不動産の運営管理を行ってきました。

2000年に大手町・東京サンケイビルの開発から、都市圏の大規模ビル開発を手掛けてきており、近年は分譲マンション「LEFOND(ルフォン)」シリーズも手掛けています。

また今後、ハイグレードミッドサイズオフィスビル「S-GATE」シリーズや価値体験型ホテル「インターゲートホテルズ」シリーズと不動産開発を進めていく方針です。

そんな中同法人は、サンケイビルが手掛ける優良不動産を取得し、安定運用を行うことを目的で設立されているため、上場時にはオフィスビル7物件、サブアセット1物件、434億円の物件取得を行い、平均鑑定NOI利回り4.1%で運用していきます。

大手町にある東京サンケイビルや、大阪・梅田にあるブリーゼタワーといった知名度の高く、空室率が非常に低い不動産を取得していくため、将来的にも安定配当が見込めます。

売上や成長性は?

売上等の情報はありません。また配当政策はREITのため基本配当を出す予定です。配当額は未定です。決算は2月と8月末です。

公募株数 総数227,238株             (内、公募227,238株、売出0株)
OA分 11,362株
発行済み株数 228,238株
想定価格 100,000円(1株単位・10万円)
仮条件 98,000円~100,000円
初値予想 95,000円~100,000円
想定PER 未定
想定PBR 未定
配当利回り 未定
想定時価総額 228億円

今回の上場にあたっての吸収金額は238億円と大きく、大幅な初値高騰は難しいでしょう。3月はIPOが多いため、公募割れのリスクについても考慮した方が良さそうです。ただし、サンケイビルが保有する不動産は一等地のビルであるため、大きな値下がりは割安な印象を与えるため、公募価格を挟んだ展開となるでしょう。

物件名 所在地 分類 取得(予定)価格
(百万円)
鑑定評価額
(百万円)
鑑定NOI利回り
東京サンケイビル(共有持分2%) 東京都千代田区 オフィスビル 2,509 2,540 2.8%
ブリーゼタワー
(オフィス部分の建物区分所有権等の準共有持分30%)
大阪府大阪市 オフィスビル 8,600 9,300 4.7%
S-GATE日本橋本町(共有持分51%) 東京都中央区 オフィスビル 6,698 6,780 3.8%
S-GATE秋葉原 東京都千代田区 オフィスビル 2,055 2080 3.9%
日比谷サンケイビル 東京都千代田区 オフィスビル 5,829 5,900 3.7%
八丁堀サンケイビル 東京都中央区 オフィスビル 4,959 5,020 4.7%
東陽パークビル 東京都江東区 オフィスビル 3,782 3,790 4.4%
ホテルインターゲート東京 京橋 東京都中央区 サブアセット 8,982 9,070 3.9%

取得する予定の8物件の平均鑑定NOI利回りは4.1%を見込んでいます。都心のオフィスビルは非常に利回りが低くなっている一方、稼働率が非常に高く安定した賃料収入が見込めます。今回は東京サンケイビルとブリーゼタワー、S-GATE日本橋本町は一部取得を想定しています。

株主 株数
株式会社サンケイビル 4,000

設立当初はメインスポンサーのサンケイビルが100%株主です。上場後も株主として二人三脚でビジネスしていきます。

今回は売出がありません。

公募によって調達する約238億円は、物件取得に充てられます。

どうやって&どこで新規上場銘柄を買えるの?

今回の「サンケイリアルエステート投資法人」の取り扱い証券会社を以下にまとめましたので参考にしてください。

割当率 株数
主幹事 大和証券 -% -口
幹事 みずほ証券 -% -口
野村證券 -% -口
SMBC日興証券 -% -口
三菱UFJモルガン・スタンレー証券 -% -口

今回の主幹事は大和証券が務めます。幹事には大手証券会社が名を連ねています。獲得は比較的容易な可能性が高いです。

著者のまとめ

日本有数の大手メディア・フジメディアグループの優良物件を運用するファンドであり、安定した賃料収入が見込めるといえます。また今後サンケイビルが都市開発を進めていくことから、より優良物件が取得されていくことが可能でしょう。

ただ上場タイミングとしては多く上場してくるタイミングであるため、公募価格を挟んだ展開となることが想定されます。

初値には期待したいところですが、長期で保有することを想定していった方が良いでしょう。

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